新余市人民政府关于印发新余市矿产资源开采管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 08:55:51   浏览:8545   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

新余市人民政府关于印发新余市矿产资源开采管理办法的通知

江西省新余市人民政府


余府发〔2006〕31号


新余市人民政府关于印发新余市矿产资源开采管理办法的通知



各县(区)人民政府、管委会,市政府各部门,市直各单位:

现将《新余市矿产资源开采管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。







二○○六年八月十日





新余市矿产资源开采管理办法



第一章 总则



第一条 为加强我市矿产资源开发管理,保护和合理利用矿产资源,促进矿业经济可持续发展,根据《中华人民共和国矿产资源法》、《江西省矿产资源开采管理条例》等,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内开采矿产资源的单位和个人,必须遵守本办法。

第三条 矿产资源属于国家所有,地表或者地下的矿产资源的国家所有权,不因其所依附的土地的所有权或使用权的不同而改变。

开采矿产资源必须依法申请,经批准并办理登记,领取采矿许可证后方能开采。

采矿权的出让,必须严格按照颁发采矿许可证的法定权限,由县(区)以上人民政府国土资源主管部门负责组织实施。严禁任何单位和个人违法违规擅自与他人或机构签订矿产资源开采合同及其他采矿权出让行为。

采矿权通过招标拍卖挂牌方式有偿取得,依法取得的采矿权经批准可以依法转让、抵押。

开采矿产资源,必须按照国家规定缴纳采矿权价款和采矿权使用费、矿产资源补偿费、资源税等各项税费。

第四条 矿产资源开采实行统一规划、合理布局、综合利用、有效保护和可持续发展的方针。开采矿产资源必须按照省、市矿产资源总体规划的要求,遵守有关安全生产、环境保护、水土保持、森林保护、项目用地、土地复垦等法律法规。

第五条 各级人民政府应当采取措施,依法维护本行政区域内矿产资源的国家所有权,加强对矿产资源的保护,依法维护本行政区域内的矿业秩序,保障矿区的生产秩序,维护采矿权人的合法权益。禁止任何单位和个人进入他人依法设立的矿山企业矿区范围内采矿。

第六条 县(区)以上国土资源主管部门负责本行政区域内矿产资源开采和矿山地质环境保护监督管理工作。安监、工商、公安、环保、水利、林业等有关部门协助同级国土资源主管部门实施本办法。



第二章 矿产资源开采



第七条 开采下列矿产资源,由市国土资源主管部门审批,并颁发采矿许可证:

㈠国务院国土资源主管部门、省国土资源主管部门审批、发证以外的其他矿产(不包括用作普通建筑材料的砂、石、粘土),矿产储量规模为小型;

㈡矿区范围跨县(区)行政区域的只能用作普通建筑材料的砂、石、粘土;

㈢省国土资源主管部门授权审批的矿产资源。

第八条 开采下列矿产资源由县(区)国土资源主管部门审批,并颁发采矿许可证:

㈠用作普通建筑材料的砂、石、粘土;

㈡市国土资源主管部门授权审批的矿产资源。

第九条 采矿权申请人应当按下列程序办理采矿许可证:

㈠持采矿权成交合同书、储量地质报告、划定矿区范围申请书等,按审批权限逐级向国土资源主管部门申请划定矿区范围;矿区范围划定后,在矿区范围预留期内,国土资源主管部门不得再受理新的采矿权申请;矿区范围预留期限为:

1、大型矿山不超过3年;

2、中型矿山不超过2年;

3、小型矿山不超过1年;

㈡持国土资源主管部门划定矿区范围的批复,到安监、工商、水利、环保等部门办理相关手续;

㈢凭本款第㈡项的各类批复资料到国土资源主管部门办理登记手续,领取采矿许可证。

采矿权申请人在矿区范围预留期内不能完成前款规定事项并办理采矿权申请登记手续的,视为自动放弃采矿权申请,划定的矿区范围不再保留。

第十条 采矿权申请人申请办理采矿许可证时,应当提交下列资料:

㈠采矿权申请登记书和申请人合法有效的身份证明;

㈡矿区范围图;

㈢采矿权成交合同书;

㈣储量地质报告及评审备案证明、占用储量登记表;

㈤矿产资源开发利用方案及审查意见;

㈥矿山企业名称预先核准登记书或营业执照;

㈦具有与矿山建设规模相适应的资金、专业技术人员和设备条件的证明材料;

㈧经批准的环境影响评价报告书(表)和水土保持方案;

㈨安全生产管理部门审查意见;

㈩法律法规规定应当提交的其它资料。

第十一条 国土资源主管部门应当自收到采矿权申请之日起40日内,作出准予登记或不予登记的决定,并书面通知申请人。准予登记的,采矿权申请人应当自收到通知之日起30日内,依照国家有关规定向国土资源主管部门缴纳采矿权价款和采矿权使用费、采矿登记费,办理登记手续,领取采矿许可证。逾期不办理,视为放弃申请。不予登记的,登记管理机关应当向采矿权申请人说明理由。

第十二条 采矿许可证有效期按矿山建设规模确定,大型以上的不超过30年;中型的不超过20年;小型的不超过10年。零星分散资源和只能用作普通建筑材料的砂、石、粘土不超过3年。采矿许可证有效期满、需要继续采矿的,采矿权人应当在采矿许可证有效期届满的30日前,到登记管理机关办理延续登记手续。

采矿权人逾期不办理延续登记手续的,采矿许可证自行废止;未办理延续登记继续采矿的,按无证采矿处理。工商行政管理部门不予办理营业执照登记注册手续,安监、公安部门不予办理安全许可证和使用民爆物品手续。

第十三条 登记管理机关在颁发采矿许可证后,应当通知矿区范围所在地的县(区)人民政府。县(区)人民政府应当自收到通知之日起90日内,对矿区范围予以公告,并可以根据采矿权人的申请,组织埋设界桩或者设置地面标志。禁止任何单位和个人破坏或擅自移动矿区范围界桩或者地面标志。

第十四条 采矿权人在采矿许可证有效期内,有下列情况之一的,应当向国土资源主管部门申请办理采矿许可证变更登记手续:

㈠变更矿区范围的;

㈡变更主要开采矿种的;

㈢变更开采方式的;

㈣变更矿山企业名称的;

㈤经依法批准转让采矿权的。

发生前款第㈠、㈡项内容变更的,应当按新建项目进行采矿登记。

工商、安监等有关部门应当凭采矿许可证变更登记手续为采矿权人办理有关企业变更登记手续。

第十五条 采矿权转让出租、抵押应当按照国家规定报原发证机关办理转让出租、抵押审批手续。

第十六条 采矿权人领取采矿许可证后,中型以上矿山在2年内,小型矿山在1年内,应当进行建设或者生产。逾期不进行建设或生产的,原发证机关有权收回采矿许可证;因特殊情况需要延期建设或者生产的,可以在期满30日前向国土资源主管部门提出延期申请。国土资源主管部门应当自收到延期申请之日起20日内,作出准予延期或者不予延期的决定。

第十七条 采矿权人在采矿许可证有效期内或者有效期届满,停办、关闭矿山的,应当自决定停办或者关闭矿山之日起30日内,持下列资料到原发证机关申请办理采矿许可证注销手续,经国土资源主管部门会同有关部门审查验收后,方可停办闭坑:

㈠矿产储量注销报告及储量管理部门的批准文件;

㈡停办或者关闭矿山前采掘工程进行情况及不安全隐患的说明;

㈢尾矿处理、水土保持、土地复垦、环境保护等情况。

采矿权人应当在按照前款规定办理采矿许可证注销手续后的30日内,到工商、安监等部门办理有关证照的注销手续。

第十八条 采矿权人因故需中途歇业6个月以上的,应当向原发证机关提出歇业申请,经审查同意后,办理歇业手续。但歇业时间最长不得超过1年。歇业期间采矿权人保留采矿权并承担保护矿产资源等相应义务。歇业时间满1年又不提出开业申请的,按停办矿山处理。

第十九条 市、县(区)国土资源主管部门在审批发证后,应当逐级报上一级国土资源主管部门备案。

第二十条 采矿权人开采矿产资源必须遵守下列规定:

㈠按照批准的矿区范围进行开采,不得越界、越层开采;

㈡按照批准的开发利用方案开采,选择科学合理的采矿方法;

㈢开采回采率、采矿贫化率、选矿回收率达到国家规定标准;

㈣在采、选主要矿产时,对具有工业价值的共生和伴生矿产进行综合回收,对暂不能回收的应当采取措施进行保护;

㈤及时准确报送有关矿产资源开发利用资料。

第二十一条 采矿权价款、采矿权使用费及矿产资源补偿费按下列规定征收:

㈠市国土资源主管部门负责征收市本级发证矿山的采矿权价款、采矿权使用费及矿区范围跨县(区)采矿权人的矿产资源补偿费;县(区)国土资源主管部门负责征收本级发证矿山的采矿权价款、采矿权使用费及本行政区域内采矿权人的矿产资源补偿费;

㈡采矿权人应当在规定的期限内到市、县(区)国土资源主管部门提交采矿权价款、采矿权使用费及矿产资源补偿费的有关资料,并及时缴纳费用;

㈢收缴采矿权价款、采矿权使用费和矿产资源补偿费,应当使用财政统一印制的专用票据;

㈣采矿权价款、采矿权使用费实行专项管理、专户储存、专款专用;矿产资源补偿费全额就地上缴国库。



第三章 监督管理



第二十二条 市、县(区)国土资源主管部门对矿山企业从矿山设计、基建施工、采矿和选矿到矿山闭坑等,依法实施监督管理。采矿权人应当接受国土资源主管部门的监督管理,如实提供有关资料,不得拒绝和阻挠。

第二十三条 采矿权人在矿山设计阶段,必须有经评审备案的矿产资源储量报告,设计单位必须具备矿山设计资质,设计方案必须评审通过。无合法设计资质单位编写的设计方案及未经评审通过的设计方案,不能作为矿山建设的依据。

开办选矿厂、洗煤厂必须由具备相应资质的单位进行选矿、洗煤设计,经有关部门评审通过,并报国土资源主管部门备案。

第二十四条 采矿权人在基建施工阶段,必须按照审查通过的设计方案进行施工。需修改设计的,必须报原评审专家认定,并分别报市、县(区)国土资源主管部门备案。

第二十五条 采矿权人在采矿、选矿阶段,必须依法建立健全开发利用与保护矿产资源的机构和规章制度。国有及中型以上矿山必须建立地测机构,其他矿山也应配备1至2名地质、采矿专业人员,负责本矿山矿产资源开发利用的技术监督管理工作。矿山企业必须制定符合矿山开采设计要求的,经行业主管部门批准的,同级国土资源主管部门审核确定的开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率的考核指标。

第二十六条 采矿权人在闭坑或停办阶段,必须按照有关法律法规的规定,完成安全生产、水土保持、土地复垦和环境保护工作;采矿权人不按规定完成的,由县(区)以上人民政府有关主管部门责令限期完成。

第二十七条 对采矿权人实行矿产资源开发利用年度检查报告制度。

国土资源主管部门对采矿权人年度检查按发证权限组织实施,市国土资源主管部门应当对县(区)年度检查报告工作结果进行抽查。

采矿权人应当如实填报矿产资源开发利用年度报告书及年度检查资料,按时将矿产资源开发利用情况年度统计报表和年度报告书报送国土资源主管部门。

第二十八条 市、县(区)国土资源主管部门应当会同工商、税务等有关部门加强对矿产品流通的监督管理。

禁止无证开采的矿产品进入流通领域。销售矿产品的矿山企业,应当持有采矿许可证。无采矿许可证的,任何单位和个人都不得收购其矿产品。国土资源主管部门有权在矿区对无采矿许可证销售矿产品的行为进行监督检查。

第二十九条 国家保护性开采的矿种,实行统一规划、总量控制、规模经营、重点保护的原则。保护性开采矿种生产企业应严格按照国家、省下达的年度开采总量控制组织生产,不得超总量控制指标生产,不得将开采总量指标转让给他人,不得向非指定的收购单位销售保护性开采矿种的矿产品。任何单位和个人都不能运输、收购、销售无采矿许可证和无计划开采凭证的保护性开采矿种的矿产品。国土资源主管部门应当会同工商、税务等有关部门加强对保护性开采矿种的矿产品进入流通领域的监督管理。



第四章 责任



第三十条 违反本办法规定,有下列情形之一的,按照《中华人民共和国矿产资源法》、《矿产资源开采登记管理办法》、《江西省矿产资源开采管理条例》等有关法律法规给予处罚,触犯刑律的,依法追究刑事责任:

㈠无采矿许可证擅自采矿的;

㈡单位和个人进入他人依法设立的矿区范围内采矿的;

㈢将无证开采的矿产品运出矿区的;

㈣超越批准的矿区范围采矿的;

㈤破坏或者擅自移动矿区范围界桩或者地面标志的;

㈥擅自印制或者伪造、冒用采矿许可证的;

㈦不按设计方案开采,或采取采富弃贫、采厚弃薄、采易弃难破坏性方法开采,或开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率达不到设计要求,造成矿产资源损失的;

㈧未经国土资源主管部门批准擅自将采矿权转让他人或将矿山以承包、租赁方式转让给他人开采的;

㈨开采矿产资源造成矿山地质环境破坏或者引发地质灾害未采取必要措施防止灾害扩大和进行恢复、治理的;

㈩采矿权人不按规定缴纳,或采取不正当手段不缴或少缴矿产资源补偿等费的;

(十一)采矿权人不按规定接受年检或者在年检中弄虚作假、所提交的年度报告及有关资料明显失实;

(十二)超开采总量控制指标开采保护性开采矿种或将保护性矿种开采总量控制指标转让给他人的;

(十三)选冶、收购、销售无采矿许可证及无开采计划凭证的保护性开采矿种矿产品的;

(十四)运输无采矿许可证和无开采计划凭证开采的保护性开采矿种的矿产品。

前款规定的行政处罚由县(区)以上国土资源主管部门依照权限决定,但吊销采矿许可证的处罚,由原发证机关依法决定。法律法规规定由其它部门处罚的,从其规定。

第三十一条 依照本办法应当由有关国土资源主管部门给予行政处罚而不给予行政处罚的,上级国土资源主管部门有权责令改正或者直接给予行政处罚。

第三十二条 国土资源主管部门和有关部门的工作人员必须依法行使职权、对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第五章 附则



第三十三条 本办法自2006年9月1日起施行。



下载地址: 点击此处下载
试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障

中国法学 发表时间:199406

本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察,阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策,包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容。


最近几年来,我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看,它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表明在今后相当长的一个时期内,国家还须对房地产业采取发展的方针,因此,对房地产业实行宏观调控,将是国家的一个长期任务。我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发,确立房地产市场宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施。为此,很必要对我国房地产市场的现状作一大体考察,然后针对已经出现的或者可能出现的问题,提出相应的对策。

控制目标之一:对耕地占有面积的控制

我们必须承认这样一个事实:我国正在面临着一场土地危机,而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字,但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题,即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说,既要加快房地产业的发展,又要不占用耕地,是办不到的,现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度,我以为以下措施是必须采取的:


第一,把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划,仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”,但并没有像其他事项那样规定具体的指标,这不能不说是一个忽视或者说缺陷,尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的,这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此,在五年计划的国土开发计划中其他指标可以不列,但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同,因此,我主张以后的五年计划,应当按地区分列占用耕地的数字,然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划,层层分解,凡是列入计划的占耕地指标,不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中,必须包括耕地占用情况,以便把耕地的占用纳入权力机关的监督之下。


第二,把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来,指令性计划与市场经济的要求是不相容的,随着市场经济的发展,指令性计划指标将会逐步减少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,还必须把它纳入指令性计划的管理范围,即使在其他市场经济的国家,也不是对耕地占用放任不管。因此,在将来我国制定计划法的时候,还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。


第三,强化依法批地的法律意识,严格追究非法批地主持者的法律责任。我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定,该法实施以来,鉴于部分地方政府无视法律的规定,越权批准占用土地的现象十分突出,为此,国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告,但是至今这一现象仍未能有效制止,横向多头批地(如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地)和纵向越权批地(如化整为零多次批地、下放审批权等)仍然时有发生,造成土地供应总量失控。1993年,全国下达的用地供应计划为400万亩,而实际用地已达600万亩。造成这种状况,除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外,还有两个重要原因,一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容。凡是非法或者越权批地造成严重后果的,除了可能招致罢免之外,情况严重的还应受到刑事处罚;二是对于非法或越权批准占用的土地,不宜采取事后按程序追认的办法。这种对“违法事实”的“合法追认”,往往会为那些违法行为者大开方便之门,就通常而言,法律不应当承认既存的违法事实。

控制目标之二:把房地产开发控制在城市规划许可范围之内

编制城市规划是《城市规划法》赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里,与房地产开发紧密相关的,至少有以下三个问题必须解决:


第一,城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的,其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局,城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上,切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是1990年4月开始施行的,依据这个法律的规定,应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学,有的比较粗糙,有的纯属为了应付。但是,无论以上哪种情况,恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素,以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求,但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此,为了适应房地产开发的需要,我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况,对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视,以便进一步完善城市规划。今后的城市规划,我认为重点应当放在对旧城的改造上,尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就,但是,我国旧城改造的潜力还非常之大,旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此,国家可以设置若干优惠政策,鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子,因为那样只能使城市无限膨胀,这不符合中国的国情,我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市,而应当发展乡镇小城市。


第二,房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权,其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,因此,城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言,是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是,在现实生活中,我们却看到两种情况:一种是由于种种原因,比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响,有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求,但仍然能够得以建设;另一种是以城市规划不合理为由,为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由,如果确实如此,当然也不失为一种办法,现在需要反对的是规划本身是正确的,开发项目自己不符合规划的要求,而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。


第三,严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此,《城市规划法》已经作了一些规定,现在的问题是如何执行,在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施,对此,大都在执行有度的思想指导下,作一翻轻描淡写的处理了事,这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种“灵活性”。我认为这种执行思想不可取,我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻,不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然,我们很理解执行有度思想产生的背景,从某种意义上也是在从实际出发,但是,从长远执法来讲,不应当牵就这种实际,因为这种牵就往往会为违法行为找到一个“防空洞”,我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。

控制目标之三:确定合理的地价和房价基准

地价和房价是房地产市场的核心问题,也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低,尤其是涉外地价更低,从而造成了巨额土地权益的丧失;二是房价过高,有的高得惊人,超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在,都不利于房地产市场的健康发展,当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳入法制化的管理范围。


第一,运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成的。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定,其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定,以便成为确立地价和房价的基本依据。


第二,严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否,直接关系到国家、开发商和消费者的利益,必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定,对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题。造成的原因可能是多种多样的,但是,有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因,对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此,必须严肃处理。


第三,由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府,根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策,都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”,作为一般土地买卖的依据。对此,我们可以效法,我认为,在我国公布的“公示房地产价”,不应当只是一种宏观调控价,或者说是“中间价”,同时,还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点:一是体现国家对房地产市场的必要干预;二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息,平衡他们提心吊胆的购买心理;三是防止暴跌和暴利行为。


第四,引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象,它的基本含义是指对土地以上的空间的建筑权,也就是说谁要在土地的空间修建构筑物,谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现,比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋,然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀,土地供求矛盾加剧,必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域,并在相关的法律里作出规定。
解读建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》示范文本

湖南金州律师事务所 文颖律师(13507318350)

商品房买卖合同
(合同编号:      )

合同双方当事人:     
出卖人:_________________________________________________________     
注册地址:_______________________________________________________     
营业执照注册号:_________________________________________________     
企业资质证书号:_________________________________________________     
法定代表人:____________________联系电话:_______________________     
邮政编码:_______________________________________________________     
委托代理人:____________________地址:__________________________     
邮政编码:____________________联系电话:________________________     
委托代理机构:__________________________________________________     
注册地址:______________________________________________________     
营业执照注册号:________________________________________________     
法定代表人:____________________联系电话:______________________     
邮政编码:______________________________________________________     
买受人:________________________________________________________     
【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________     
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________     
地址:__________________________________________________________     
邮政编码:______________________联系电话:______________________     
【委托代理人】【 】姓名:____________________国籍:_____________     
地址:__________________________________________________________     
邮政编码:______________________电话:__________________________     
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:   

[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。
本条款提示点:
1、出卖人的主体资格
我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》,违者订立的合同无效。
2、买受人的主体资格
(1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人,
(2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同,
A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外);
B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效,
(3)、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约,
(4)、夫妻关系存续期间,除夫妻双方另有约定,无论以夫或妻的名义购买房屋,该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。
3、出卖人委托代理机构
近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系,也保障了购房人的签约知情权。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条 项目建设依据。
  出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。
  该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________。