单位犯罪基本问题探究

宋孝彬

（呼和浩特边防指挥学校 训练处，内蒙古 呼和浩特 010051）

摘要：本文着眼于我国单位犯罪的有关规定，首先简要回顾了我国单位犯罪的立法现状，其次阐释了单位犯罪的概念，再次论述了单位犯罪的构成要件，最后就单位犯罪的刑罚问题进行了探讨。
关键词：单位犯罪 主体 刑罚

单位犯罪，在刑法理论上，也称为法人犯罪，是相对于自然人犯罪而言的。我国1979年刑法未对单位犯罪作出规定，之所以在1997年刑法中规定了单位犯罪，是随着改革开放的需要并借鉴了国外立法中优秀成分的结果。英美法系国家较早地规定了单位犯罪，英国于1842年伯明翰与格劳赛斯特案中，法人因未履行法定义务而被定罪；随之是大陆法系国家。单位犯罪的规定在我国最早出现在1987年的《中华人民共和国海关法》中，其中第四十七条规定：“企业、事业单位、国家机关、社会团体犯走私罪的，由司法机关对其主管人员和直接责任人员依法追究刑事责任，对该单位判处罚金，判处没收走私货物、物品、走私运输工具和违法所得。”此后，在全国人大常委会颁布的一些刑法修改补充规定中，先后又规定了几十种单位犯罪。这些规定确定的是一些具体的单位犯罪，具有分散的特点。修订后的刑法在总则中对单位犯罪作出规定，实是立法中的又一大进步。下面试围绕单位犯罪就其有关概念、构成要件和刑罚等内容作一论述。
一、单位犯罪的概念问题
单位犯罪是犯罪的一种具体形态，先来讨论一下犯罪问题。19世纪法国刑法学家、犯罪学家塔尔德曾经指出：“犯罪在本质上是一种社会现象，可以用一般的社会规律来加以说明。”①我国刑法第十三条明确规定了犯罪的基本概念，即“一切危害国家主权、领土完整和安全，分裂国家、颠覆人民民主专政的政权和推翻社会主义制度，破坏社会秩序和经济秩序，侵犯国有财产或者劳动群众集体所有的财产，侵犯公民私人所有的财产，侵犯公民的人身权利、民主权利和其他权利，以及其他危害社会的行为，依照法律应当受到刑罚处罚的，都是犯罪，但是情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪。”上述犯罪概念表明，我国刑法上的犯罪概念，是一个坚持严重的社会危害性这一实质特征与违反刑法禁止性规范的形式特征相统一的犯罪概念，可以说，犯罪是指一切危害社会的、违反刑法的、应受刑罚处罚的行为，这一概念涵盖了犯罪的三个基本特征，因单位犯罪同样具备这三个特征，所以作一较深入的阐释。
（一）社会危害性。法律的规定体现了统治阶级的意志，当某一种具体行为侵犯了统治阶级的利益或动摇了其统治秩序时，它必然以法律的形式把它约束起来，即规定为犯罪行为，从而名正言顺地加以制约。我国刑法总则对于构成犯罪的社会危害性的外延作了概括的规定，分则中又将严重社会危害的内容分为十章，区别情况作了具体规定。社会危害性可以说从本质上体现了犯罪，从其表现形态来看可以划分为物质性危害和非物质性危害，前者是能够具体确定和度量的，又是具体有形的物质形态，后者是抽象的、无形的、不能具体测量的一种损害；还可以划分为现实的危害和可能的危害，前者是已经实现的社会危害，具体表现为实害犯，后者是可能发生的社会危害性，具体表现为危险犯或者不完整的故意犯罪形态，如犯罪的预备犯、未遂犯和中止犯等。某一行为是否具有社会危害性及其危害程度的强弱大小，这些是根据统治阶级的价值标准来判断的，因为法律毕竟是统治阶级意志的表现形式，它要适时而恰当地将其意志表现出来，必然要打上这一鲜明的特征烙印。同时，社会危害性还要随着时代的变迁，经济的发展，社会环境的变化而不断变化，从而体现出明显的动态意向，在不断的改变中体现其历史形态和可比性质。为了把犯罪和违法行为相区分，社会危害性还有一个程度问题，即达到一定的严重程度才能构成犯罪，否则只是一般的违法行为，用普通的道德规范加以调制就可以了。
（二）刑事违法性。根据罪刑法定原则，犯罪行为属我国刑法明文禁止的行为，只要触犯了这些条文即构成犯罪。与此相对应的是“法无明文规定不为罪”、“法无明文规定即自由”，这也是法治国家的重要体现。我国刑法中的禁止性规范散见于刑法典、单行法规、附属刑法中，内容广泛。如果某一个人的行为，尽管具有某种社会危害性，只要它不具有刑事违法性，同样不能认定其具有犯罪的性质。
（三）应受刑罚处罚性。某一具体行为也必须达到应当给以刑罚处罚的程度时，才能认定为犯罪。从一般理论上讲，构成犯罪必然要处以刑罚，刑罚是犯罪的法律后果，二者不可分离。通常情况下，有犯罪必然有刑罚，除非具有法定免除刑罚情节、享有刑事管辖豁免、超过追诉时效等几种情节的情况下，才可能出现有罪无罚。从立法上看，所有的犯罪，都必须具有应受刑罚处罚性这一特征。
犯罪概念的上述三个特征，是辩证统一的，缺一不可的，三个特征中，社会危害性是本质特征，刑事违法性与应受刑罚处罚性是从社会危害性特征派生出来的，三个特征互相联系不可分割，共同构成犯罪概念的总体，成为区分罪与非罪的总标准。
清楚了犯罪的概念及其特征，单位犯罪的概念就清晰地呈现出来。刑法第三十条规定：“公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会的行为，法律规定为单位犯罪的，应当负刑事责任。”根据本条的规定，笔者认为单位犯罪的概念，可作如下归纳，即单位犯罪是指公司、企业、事业单位、机关、团体为谋取单位非法利益，经单位决策机构决定或者由负责人员决定实施的犯罪。这里没有采用“法人犯罪”这个概念，因为在实践中这类犯罪并不仅仅是法人单位实施的，也有非法人单位实施，使用“单位犯罪”这个概念能够把法人单位和非法人单位均包括在犯罪主体之中。
二、单位犯罪的构成要件问题
以上是对单位犯罪概念的阐述，下面对单位犯罪的构成要件进行探讨。
“我国刑法中的犯罪构成，是指依照刑法的规定，决定某一具体行为的社会危害性及其程度，而为该行为构成犯罪或成立犯罪所必须具备的一切主观要件和客观要件的有机统一。”②由定义可见，犯罪构成具有如下几个特征：其一，犯罪构成是由刑法所规定的。刑法对犯罪构成的规定是通过总则性规定和分则性规定共同完成的。这不仅在刑法典上表现出来，也在刑法总则与专门刑法、附属刑法的关系上表现出来；其二，犯罪构成总体上必须符合犯罪概念的基本特征。犯罪是具有严重社会危害性、依法应受刑罚处罚的行为。离开了严重的社会危害性、刑事违法性及应受刑罚处罚性，就不存在实质意义上的犯罪构成；其三，犯罪构成是主观要件与客观要件的总和。我国犯罪构成采用的模式是犯罪构成与刑事责任相联系的结构，因此，我国刑法上的犯罪构成是犯罪客体、犯罪的客观方面、犯罪主体、犯罪的主观方面四大类要件的总和。其中，具有核心意义的是主观罪过与客观危害相一致。单位犯罪同样具有以上四个构成要件。
（一）单位犯罪的主体。单位犯罪的主体是公司、企业、事业单位、机关、团体。
公司、企业。依照公司法的规定，公司也是企业，由于公司这种企业组织形式在单位犯罪中所占比例较大，因而有必要将其摆在突出位置，这样有利于加强对公司犯罪的惩治和预防，所以刑法中将二者分开表述，以示其重要性。我国目前主要的公司形式就是有限责任公司和股份有限公司两种。修订后的公司法在有限责任公司章节中规定了一人有限责任公司。一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司所为犯罪行为，是股东为了个人利益借公司名义而进行犯罪行为的，应按个人犯罪追究其刑事责任；是为了股东利益目的，并以公司名义实施的，应按单位犯罪的规定对其及责任人员进行定罪量刑。企业的内容也非常广泛，除包括国有的和集体的公司、企业外，还包括个体企业、私营企业和外资企业，以及各种合资、合作企业，它们大多从事生产、运输、贸易等经营活动，实行经济核算并以营利为目的。
事业单位。所谓事业单位是指受国家机关领导，没有生产收入，不实行经济核算，所需经费由国家开支的单位。与公司、企业不同，事业单位一般不以营利为主要目的，而是注重于社会公益事业和社会发展的需要。有些事业单位主要依靠国家预算对其拨付经费，它们的任务只能是从事公益性事业，不参与市场竞争，因此成为单位犯罪的可能性很小；而有些事业单位能够直接参加有关的民事活动，享有民事权利，承担经济责任，甚至被推向市场，独立经营，自负盈亏，虽然一般不以营利为主要目的，但在社会主义市场经济体制下，参与了市场经济活动，是很有可能成为单位犯罪的主体的。
机关。机关是指从事公共事务管理活动的权力部门，主要指国家政权机关，如国家权力机关、国家行政机关、国家司法机关以及军事机关等。这里的机关应从狭义上理解，即仅指地方国家行政机关。但即使是狭义的机关，也不可能成为所有具体单位犯罪的主体。随着改革的深入，国家机关管理体制日趋完善，党政机关不准经商，这会有效防止国家机关犯罪，同时随着国家机关管理制度的健全，机关作为主体的单位犯罪也必将越来越少。
团体。团体是指由某一行业、某一阶层的人员自主成立的组织，包括人民群众团体、社会公益团体、学生研究团体、文化意识团体、宗教团体等。与公司、企业、事业单位、机关相比，团体的结构比较松散，履行的社会职能比较特殊，有广泛的群众基础和影响。
（二）单位犯罪的主观方面。单位犯罪的主观方面是指刑法规定的成立单位犯罪必须具备的单位犯罪主体对其实施的危害行为及其危害结果所持的心理态度。我们对单位犯罪的主观方面进行研究，可以赋予单位一定的人格，即视其为是一个具有独立的法律地位，存有自己的认识和意志，能够对外界的影响作出认知和反映，并体现于行为之中的人格化主体。这种人格化的重要特征之一就是单位的认识和意志是群体的认识和意志，是单位全体共同的或者是其决策层的认识和意志，这是单位作为一个整体承担刑事责任的主观依据。集体意志是单位犯罪与自然人犯罪的主要区别之一，它必须经过一定的程序形成，或是由单位内有权对本单位事务作出决策的机构集体研究决定；或是由单位主管人员和负责人员以单位的名义作出决定并付诸实施。单位内任何个别成员的意志，非经上述程序转化成集体的意志，就不可能成为单位犯罪的构成要素。
单位犯罪的主观方面包括故意和过失两种形式。犯罪的故意是指明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且希望或放任这种结果发生的心理态度，我国刑法中规定的单位犯罪大部分是故意犯罪，但也有一些是过失犯罪。犯罪的过失是指应当预见自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，或者已经预见而轻信能够避免，以致发生这种结果的心理态度。当然由过失构成的单位犯罪只是其中的一小部分，数量虽小却具有其存在的合理性。有一种观点认为，过失犯罪应当由有关自然人负责，但这种观点不利于正确分析和认定单位犯罪，而且也违反了罪责自负，罪刑相适应的原则。
单位犯罪的主观方面还有一个为本单位谋取非法利益的问题，这主要是为了将单位犯罪与个人犯罪加以区别。个人犯罪一般是为谋取个人利益，而单位犯罪则是为谋取单位利益，这里的单位利益与个人利益有所不同，在大多数情况下，单位犯罪都是经济犯罪，因而具有为本单位谋取非法利益的主观目的。在这里为本单位谋取非法利益应作广义的理解，即在某些情况下，它并不一定意味着单位必定能够获得违法所得，而且也包括为本单位的局部利益或者暂时利益而实施的应受刑罚处罚的犯罪行为。
（三）单位犯罪的客体。单位犯罪的客体是我国刑法所保护的、为犯罪行为所侵害的社会主义社会关系。就我国的现行法律规定来看，单位犯罪行为所侵犯的社会关系还是较为狭窄的，从与国际趋势接轨的角度出发，我们应该放宽对单位犯罪客体的限制，这是适应我国改革开放形势的利益和要求的需要。从目前国际上的趋势看，单位犯罪涉及的罪名不断扩大，承认法人犯罪的国家绝大多数都规定，除了极少数犯罪，如重婚罪，法人不适用外，其他犯罪都可以追究法人的刑事责任。如美国刑法中法人犯罪就包括通常认为只能由自然人实施的过失杀人罪、盗窃罪等。法国新刑法典也规定了许多可以由法人构成的犯罪，只有一些只能由自然人才能实施的犯罪如性侵犯罪、抛弃家庭罪才成为法人犯罪的例外。
（四）单位犯罪的客观方面。单位犯罪的特点在于这种犯罪行为是经单位决策机构决定或者由负责人员决定实施的，这是单位犯罪在客观上的重要特征，也是其与个人犯罪在客观上的重大区别。这里的单位决策机构可以理解为单位的权力机构，如公司的董事会和股东大会等，这些机构成员经过集体讨论后形成的决定可以代表单位的意志。而单位负责人员则是指企业的法定代表人或者机关、团体、事业单位的行政领导，这些人有权就本单位的事项作出决定，所以其决策行为也可以视为单位的行为。单位其他成员的个人行为触犯刑法，如不是依法代表单位，则不构成单位犯罪，如果单位其他成员是为了完成单位交给的任务而触犯刑法则构成单位犯罪。
单位犯罪多数是以作为的行为方式表现出来，也有一部分属不作为形式。单位采取主动措施去从事非法经营活动，以实现其既定意图，这是单位犯罪的主要方式。通常情况下，单位的非法经营活动，是由多人共同实施的，其中有的人可能知道内情，有的人可能不知道详细的内情，而只是在上级或领导的指示下实施了犯罪行为，鉴于此种情况，只要犯罪意志是单位集体的意志，个别人的不知情并不影响单位犯罪的构成。在多人共同实施的单位犯罪行为中，虽然从整体上看是作为犯罪，但其中有些行为人可能表现为不作为。对这种情况应进行具体分析，不能因为个别人，甚至是单位主要负责人的不作为就否定了单位犯罪的成立。
从国外的立法和司法实践看，单位不作为犯罪多数是一些造成污染、公害、危害公众健康、交通安全方面的犯罪。例如美国伊利诺斯州诉胶片再生利用系统公司的判例，由于该公司不发给工人必要的劳动保护设备，不采取正常的防护措施，致使工人中毒伤亡。除此之外，也有一些法人在从事其他经济、商业活动中的不作为犯罪，例如隐匿不报自己资信情况的商业欺诈犯罪、不报资产、收入的偷税犯罪等等。我国刑法中以不作为形式进行的单位犯罪数量比较少，比如单位偷税罪、单位逃避追缴欠款罪等。
三、单位犯罪的刑罚问题
犯罪的一个重要特征就是应受刑罚处罚性，单位犯罪也是如此。我们先来看一下刑罚。“刑罚是统治阶级以国家名义惩罚犯罪并适用于犯罪人的一种最严厉的强制方法。”③刑罚具有几个特征：第一，刑罚是强制措施，且在国家强制措施体系中，是最为严厉的一种，是实现刑事责任的主要方式；第二，刑罚是刑法所规定的强制措施，刑罚作为犯罪的法律后果规定在刑事法律之中，它与犯罪相联系，并作为犯罪的法律后果与犯罪保持对应关系；第三，刑罚只能由人民法院依法适用。依照我国法律规定，人民法院是国家审判机关，审判权由人民法院独立行使。因此，除人民法院之外，任何机关、团体和个人都无权对公民适用刑罚。人民法院在适用刑罚的时候必须依法适用，即依照我国刑法和刑事诉讼法的规定来适用；第四，刑罚只能适用于犯罪人，对任何无罪的公民，不能适用刑罚；第五，刑罚由专门机构来执行，这些机构是公安机关、监狱或其他劳动改造场所、拘役所等机构。刑罚的这五个特征，单位犯罪基本具备。单位犯罪刑罚的运用可以有效地预防犯罪，包括特殊预防与一般预防。法国现代著名刑法学家马克•安塞尔在其新社会防卫论中强调“通过对犯罪进行预防以及对犯罪人进行妥善安置来消除犯罪、保护社会”。④特殊预防是指通过对犯罪分子适用刑罚，以防止他们再次犯罪，而一般预防是指国家通过制定、适用和执行刑罚，警戒社会上不稳定的分子，防止他们走上犯罪道路。
刑法第三十一条规定：“单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。本法分则和其他法律另有规定的，依照规定。”根据本条规定，对单位犯罪采取的是“双罚制”和“单罚制”相结合的刑罚方式，即既要对犯罪的单位判处罚金，也要对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚，但是本法分则和其他法律另有规定的除外。所谓“直接负责的主管人员”，是指对单位的犯罪活动负有直接责任的主要领导人员，如厂长、副厂长、经理、副经理、部门经理等等；所谓“其他直接责任人员”，是指除直接负责的主管人员之外，其他对单位犯罪负有责任的人员，也就是单位犯罪行为的直接实施者。对这两类人员的处刑，应根据其责任大小，依照刑法分则所规定的法定刑分别确定。双罚制符合罪责自负原则，一方面，单位犯罪是通过其组织中的直接负责的主管人员和直接责任人员实施的，他们对单位犯罪行为负有不可推卸的重大责任，离开了他们的罪过和行为，就构不成单位犯罪；另一方面，直接负责的主管人员和直接责任人员并不是单纯为了个人利益而实施犯罪行为，离开了单位组织，一般也无力实施重大的单位犯罪，因此单位组织应当承担刑事责任。
单位从设立到存在的过程中，都必须有足以支撑其运行的财产。罚金刑对单位有极大的威慑力，尤其是对公司、企业来说更是如此。由于单位数目众多，规模各异，其财力、物力状况也不尽相同，呈现出一定的层次性，再加之单位犯罪情况的复杂性，对单位罚金的数额提前限定是很不现实的，只有具体情况具体分析，才会罚当其罪，罪刑相当。所以，从我国新刑法的规定来看，对单位犯罪的罚金数额也未作规定。对单位主管人员和直接责任人员的处罚，完全可以适用对自然人的处罚。在实践中，对之视具体情况而具体处罚，均会起到有力打击犯罪，有效预防犯罪的目的，这在我国1997年刑法中得到了体现。在对直接负责的主管人员和直接责任人员处罚时，要根据其在单位犯罪中所起的作用，分清责任，适当量刑，从而做到罚当其罪，罪刑相当。
单位犯罪的单罚制是指对单位及有关人员之一施以刑罚处罚。如刑法第一百三十七条、第一百三十九条等。这是因为，在某些情况下，犯罪是以单位形式实施的，但实际上社会危害性主要反映在个人的行为上，因而也就没有必要对单位进行处罚，只要处罚直接负责的主管人员和直接责任人员就可以了。
总之，从1979年通过的《刑法》到1997年修订后的《刑法》，在社会主义现代化建设中发挥的作用是显而易见的，多年来，在惩罚犯罪、保护人民、维护社会秩序、保障改革开放和社会主义现代化建设方面，发挥了重要的积极的作用。但是，近些年来，随着我国改革开放基本国策的推行，社会主义市场经济的不断发展，我国的政治、经济和社会生活发生了深刻的变化，出现了许多新情况、新问题。鉴于单位犯罪现象的日趋严重，对我国社会主义市场经济体制和国民经济的健康发展也带来了很大危害，因此，今后对单位犯罪不断加以完善，一定会更加有效地遏制此类犯罪，从而为维护正常的经济秩序、保障我国社会主义建设事业的顺利进行发挥出举足轻重的作用。
引文出处：
[1] ① 上海社会科学院法学研究所编译：《法学流派与法学家》第374页；
[2] ② 《刑法》，黄京平主编，中国人民大学出版社2003年版第51页；
[3] ③ 《新编中国刑法教程》，田龙海主编，陕西人民出版社1997年版第106页；
[4] ④《西方法学史》，何勤华著，中国政法大学出版社1996年版第193页。
参考文献：
[1] 《中国当代法学争鸣实录》，郭道晖、李步云、郝铁川主编，湖南人民出版社1998年版；
[2] 《新刑法犯罪罪名及刑事诉讼实务操作》，江礼华主编，中国方正出版社1998年版；
[3] 《刑法》，王作富主编，中国人民大学出版社1999年版；
[4] 《刑法的基本立场》，张明楷著，中国法制出版社2002年版；
[5] 《刑法学》，齐文远、刘艺乒主编，人民法院出版社2003年版；
[6] 《法理要论》（第二版），张恒山著，北京大学出版社2006年版。
天津市人大常委会


天津市房屋权属登记条例


　　（2005年5月25日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）

第一章　总　则
第一条　为了规范房屋权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条　本条例适用于本市行政区域内的房屋权属登记。
第三条　本条例所称房屋权属登记，是指房屋权属登记机关根据当事人申请，对房屋所有权、房屋他项权等房屋权利进行记载、公示的行为。
本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋他项权等房屋权利的自然人、法人和其他组织。
第四条　当事人设立、转让、变更和终止房屋权利，应当依法申请房屋权属登记。
房屋权属登记应当依照法律、法规和规章的规定进行。
依法登记的房屋权利受法律保护。未经登记的房屋不得转让。
第五条　市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。
市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构办理房屋权属登记事务。
第六条　市房地产管理局建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的房屋权属证书和登记证明，并制定房屋权属登记规范。
房屋权属登记簿实行公开查询制度。

第二章　一般规定
第七条　当事人应当依照本条例的规定向房屋权属登记机关提出房屋权属登记申请；也可以委托代理人申请房屋权属登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和身份证明。
房屋权属登记机关依法将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿，并核发房屋权属证书或者登记证明。
第八条　自然人申请房屋权属登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。
法人、其他组织申请房屋权属登记，应当使用其法定名称。
第九条　共有的房屋，应当由共有人共同申请房屋权属登记。
房屋权属登记机关应当将房屋权属共有情况记载于房屋权属登记簿，并向房屋共有人分别核发房屋所有权证和房屋共有权证。房屋所有权证由占有房屋份额最大的共有人持有，或者由房屋共有人协商确定持证人；其他房屋共有人持有房屋共有权证。
第十条　申请房屋权属登记，申请人应当依照本条例向房屋权属登记机关提交有关登记文件。登记文件用外文书写的，还应当提交中文译本。
申请人提交登记文件齐备的，房屋权属登记机关应当受理登记申请，并出具书面凭证，申请日为受理日。登记文件不齐备的，房屋权属登记机关不受理登记申请，并一次性书面告知申请人需要补齐的文件。
房屋权属登记机关需要对房屋的实际状况进行查看时，申请人有义务予以协助。
第十一条　有下列情形之一的，当事人不得申请房屋权属登记：
（一）房屋权属有争议的；
（二）不能提供有效房屋权属来源证明文件的；
（三）属于违法建筑或者临时建筑的；
（四）房屋权利被依法限制的；
（五）法律、法规规定其他不得申请登记的情形。
房屋灭失的，不得申请房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记。
第十二条　房屋权属登记机关应当在规定的期限内完成对登记申请的审核。经审核符合登记规定的，房屋权属登记机关应当将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿。房屋权属登记申请的受理日为登记日。
经审核不符合登记规定的，房屋权属登记机关在规定期限内作出不予登记的决定，并书面通知申请人。
第十三条　在房屋权属登记机关将房屋权属登记内容记载于房屋权属登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十四条　房屋权属登记簿应当记载下列内容：
（一）房屋权利人的姓名或者名称；
（二）房屋的坐落；
（三）房屋的面积、设计用途；
（四）房屋他项权事项；
（五）房屋权利被限制事项；
（六）房屋权利登记日期；
（七）土地使用权的取得方式、期限、面积和用途；
（八）房屋权属证书、登记证明的换发、补发事项；
（九）其他应当记载的事项。
第十五条　房屋权属登记簿记载的内容，未经法定程序，任何人不得更改。
房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记簿的记载一致。记载不一致的，以房屋权属登记簿为准。
第十六条　任何单位和个人不得伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明。
第十七条　房屋权利人认为房屋权属登记簿记载的内容有错误的，可以申请更正，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当自受理申请之日起三十日内完成审核。确有错误的，应当对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人；没有错误的，应当作出不予更正的决定，并书面通知申请人。
房屋权属登记机关发现房屋权属登记簿记载的内容有错误的，应当将需要更正的内容书面通知房屋权利人。房屋权利人可以自收到通知之日起三十日内到房屋权属登记机关提出异议。逾期不提出异议或者异议不成立的，房屋权属登记机关对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人。
第十八条　房屋所有权的利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的，可以提出异议，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当在受理异议申请的当日，将异议申请人和异议事项记载于房屋权属登记簿。
异议申请人应当在申请之日起三十日内与房屋权利人达成协议或者向人民法院申请保全，并通知房屋权属登记机关。逾期未达成协议也不申请保全的，该异议失效。
在异议记载于房屋权属登记簿期间，房屋权属登记机关暂不办理转移、变更和他项权登记。
因异议申请不当造成房屋权利人权益损害的，异议申请人应当依法承担赔偿责任。
第十九条　房屋权属证书或者登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋权属登记机关申请换发。房屋权属登记机关在换发房屋权属证书、登记证明前，应当收回原房屋权属证书、登记证明。
房屋权属证书或者登记证明灭失的，房屋权利人可以持在本市主要报纸刊登的灭失声明，向房屋权属登记机关申请补发。自补发之日起，原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十条　房屋权属证书、登记证明记载内容有错误的，房屋权属登记机关应当书面通知房屋权利人将该房屋权属证书、登记证明交回。房屋权利人自接到通知之日起三十日内未交回房屋权属证书、登记证明的，由房屋权属登记机关公告原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十一条　司法机关或者行政机关依法对已登记的房屋采取限制转移、限制设定他项权等措施的，房屋权属登记机关应当按照协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围、内容和期限等，在房屋权属登记簿上记载。
协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围和内容不明确的，或者与房屋权属登记簿记载的内容不一致的，房屋权属登记机关应当书面告知有关司法机关或者行政机关。
第二十二条　房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。
任何单位、个人不得伪造、篡改、损毁房屋权属登记档案和归档的文件资料。
第二十三条　办理房屋权属登记，申请人应当按照规定交纳登记费和证书工本费。

第三章　房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十四条　房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
单位或者个人新建房屋，也应当申请房屋所有权初始登记。
第二十五条　房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于全体业主共有的物业管理服务用房应当一并申请登记，房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载。
第二十六条　申请房屋所有权初始登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工验收证明材料；
（六）地名证明；
（七）房屋测绘成果报告。
第二十七条　在集体土地上依法建设的非商品房屋和在宅基地上建设的农民住宅房屋，房屋权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用证件；
（四）建房批准文件；
（五）房屋测绘成果资料。
第二十八条　房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第二节 转移登记
第二十九条　已登记的房屋，因买卖、交换、赠与等原因转让房屋所有权的，双方当事人应当在三十日内共同申请房屋所有权转移登记。
第三十条　已登记的房屋，因继承、接受遗赠等原因或者因人民法院、仲裁机构的生效判决书、裁决书、调解书致使房屋所有权发生转移的，取得房屋权利的当事人应当在三十日内申请房屋所有权转移登记。
第三十一条　申请房屋转移登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
法律、行政法规规定应当办理公证的，申请人还应当提交公证文书。
申请宅基地上农民住宅房屋转移登记的，还应当提交村民委员会的同意证明文书。
第三十二条　房屋权属登记机关应当自受理转移登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第三节 变更登记
第三十三条　已登记的房屋有下列情形之一的，房屋权利人应当在三十日内申请变更登记：
（一）房屋权利人更名的；
（二）地名更名的；
（三）配偶之间房屋登记权利人变更的；
（四）房屋共同共有与按份共有之间转换的；
（五）因翻建、改建致使房屋状况发生改变的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
前款规定的房屋设有他项权的，同时办理房屋他项权变更登记。
第三十四条　申请房屋变更登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）与变更事实有关的证明文件。
第三十五条　房屋权属登记机关应当自受理变更登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第四节 注销登记
第三十六条　因拆除、倒塌等原因致使房屋灭失的，房屋权利人应当自事实发生之日起三十日内，持申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书及房屋灭失的证明材料申请注销登记。
房屋被依法拆迁的，拆迁人应当在房屋拆除后三十日内申请办理注销登记。
逾期未按照本条规定申请注销登记的，房屋权属登记机关可以依据有关部门提供的房屋灭失证明文件将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十七条　司法机关、行政机关依法作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的，房屋权属登记机关依据生效法律文书，将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十八条　房屋权属登记机关应当自受理注销登记申请之日起七个工作日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并书面通知申请人，原房屋所有权证书作废。

第四章　房屋他项权登记
第三十九条　设定、转让、变更、终止房屋的抵押权、典权等他项权的，双方当事人应当自事实发生之日起三十日内，共同申请房屋他项权的设定登记、转移登记、变更登记和注销登记。
第四十条　申请房屋他项权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）设定抵押权、典权等他项权的合同；
（五）抵押担保的主合同。
第四十一条　申请房屋他项权转移登记、变更登记、注销登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）房屋他项权证书；
（五）证明房屋他项权发生转移、变更或者终止的文件。　
第四十二条　申请房屋在建工程抵押权登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同和施工总承包合同；
（六）抵押合同；
（七）抵押担保的主合同。
第四十三条　申请房屋在建工程抵押权转移、变更、注销登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明抵押权发生转移、变更、终止的文件。　
第四十四条　同一房屋有两个以上申请他项权登记的，房屋权属登记机关应当按照先后顺序进行登记。
第四十五条　房屋权属登记机关应当自受理房屋他项权登记申请之日起七个工作日内完成审核，对符合登记条件的予以登记，并通知房屋他项权人领取房屋他项权证书或者登记证明；对房屋他项权注销登记的，应当书面通知申请人，原房屋他项权证书或者登记证明作废。

第五章　预告登记
第四十六条　房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同时，应当办理预售登记。
未经预售登记的，不予办理房屋所有权预告登记。
第四十七条　购买期房的购房人为了保障其将来取得房屋所有权，限制房地产开发企业处分该商品房，可以向房屋权属登记机关申请房屋所有权预告登记。
预告登记后的期房，他人不得处分。
第四十八条　以抵押贷款方式购买期房设定抵押权的，双方当事人可以向房屋权属登记机关申请房屋抵押权预告登记。
期房未经房屋所有权预告登记的，不予办理抵押权的预告登记。
第四十九条　房屋所有权预告登记，当事人应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预售登记证明；
（四）商品房买卖合同；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
第五十条　房屋抵押权预告登记，双方当事人应当共同申请，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权预告登记证明；
（四）抵押合同；
（五）抵押担保的主合同。
第五十一条　房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。符合登记条件的予以登记，并通知当事人领取预告登记证明。
第五十二条　经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预告登记证明；
（四）房屋权利终止的证明。
房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。将注销事项记载于房屋权属登记簿，书面通知当事人，原预告登记证明作废。
第五十三条　经预告登记的房屋初始登记后，房屋所有权预告登记权利人可以直接申请房屋所有权登记。
　　第五十四条　预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。

第六章　法律责任
第五十五条　违反本条例第十六条规定，伪造房屋权属证书或者登记证明的，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明和违法所得，并处三万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
涂改房屋权属证书或者登记证明，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明，造成严重后果的，并处一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条　房地产开发企业违反本条例第二十四条规定，未按期申请房屋所有权初始登记的，由市房地产管理局责令限期办理；逾期不办理的，处五万元以上二十万元以下罚款。给房屋权利人造成损失的，房地产开发企业应当承担法律责任。
第五十七条　房屋权属登记申请人提交虚假的申请登记文件导致登记错误，或者伪造、涂改房屋权属证书、登记证明，给他人造成损失的，应当承担法律责任。
第五十八条　房屋权属登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附　则
第五十九条　2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未能办理登记的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。房屋权属登记机关受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。
第六十条　已建成的住宅房屋在办理转移、变更或者他项权登记时，需要办理土地权属登记事项的，有关部门应当采取措施方便当事人登记。具体办法由市人民政府规定。
第六十一条　本条例实施前依法颁发的房屋权属证书和登记证明继续有效。
第六十二条　本条例自2005年9月1日起施行。天津市人民政府1996年3月3日发布、1997年9月3日修订的《天津市城市房屋所有权登记办法》同时废止。