鹤壁市人民政府关于印发鹤壁市廉租住房保障办法的通知
河南省鹤壁市人民政府
鹤壁市人民政府关于印发鹤壁市廉租住房保障办法的通知
鹤政〔2008〕33号
各县、区人民政府，市人民政府各部门：
《鹤壁市廉租住房保障办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
二 ○○ 八年七月三十一日
鹤壁市廉租住房保障办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善廉租住房制度，解决城市低收入家庭的住房困难问题，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔 2007 〕 24 号）和建设部等九部委《廉租住房保障办法》（建设部第 162 号令）等有关规定，结合我市实际 , 制定本办法。
第二条 本办法适用于市区范围内廉租住房保障及其监督管理。
第三条 符合本办法规定的城市低收入住房困难家庭，可以申请城市廉租住房保障。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指市区范围内，家庭收入、住房状况等均符合廉租住房保障规定条件的家庭（具体条件由市政府另行规定）。
第四条 我市廉租住房保障水平以保障城市低收入家庭基本住房需求为原则，根据全市经济发展状况、财政承受能力和居民住房状况合理确定。
第五条 市廉租住房管理办公室设在市房产管理局，负责日常工作。
市发展改革（物价）、民政、财政、建设、规划、劳动和社会保障、国土资源、统计、税务、住房公积金管理等部门按照各自职责，协同做好城市廉租住房保障工作。
各区人民政府也要成立廉租住房管理机构，负责辖区内低收入家庭享受廉租住房保障的申请受理、审核、公示、登记、发放、管理等工作。
第二章 保障方式及资金和房屋来源
第六条 城市低收入家庭廉租住房保障方式实行发放货币补贴和实物配租相结合。
货币补贴是指廉租住房管理机构按照规定的标准向符合条件的申请家庭，发放租赁住房补贴，由其自行租赁住房。
实物配租是指廉租住房管理机构向符合条件的申请家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
第七条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）市、区两级财政预算安排的资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）市、区土地出让净收益用于廉租住房保障的资金，其比例不得低于 10% ；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金；
第八条 实物配租的廉租住房来源包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四） 其他渠道筹集的住房。
第九条 廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，符合国家质量安全标准，满足基本使用功能，并按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。
第十条 新建廉租住房应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。单套建筑面积控制在 50 平方米 以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十一条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行 。
第十二条 廉租住房租金收入实行收支两条线。廉租住房维护和管理所需经费由廉租住房管理机构编制预算，报同级财政部门审核后纳入财政预算。
第三章 申请与核准
第十三条 申请廉租住房保障以家庭为单位，并同时符合下列条件：
（一） 申请家庭成员中至少有 1 人取得市区内非农业常住户口超过 5 年；
（二）申请家庭年收入、人均住房面积符合廉租住房保障规定标准；
（三）申请家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。
第十四条 申请廉租住房保障，应提供下列材料：
（一）申请家庭收入情况的证明材料；
（二）申请家庭住房状况的证明材料；
（三）申请家庭成员身份证、户口簿及婚姻状况证明材料；
（四）其他证明材料。
第十五条 申请廉租住房保障，按照申请、受理、审核、公示、登记等程序办理：
（一）申请家庭应当推举一名家庭成员作为申请人，到户口所在地街道办事处或者镇人民政府领取《鹤壁市市区廉租住房保障申请核准表》。 街道办事处或者镇人民政府 自受理申请之日起 30 日内，就申请人的家庭收入、人口、住房状况是否符合规定条件进行核实，提出初审意见， 将符合条件的申请家庭材料上报区廉租住房管理部门。
（二）区廉租住房管理部门自收到申请材料之日起 15 日内，通过审核材料、入户调查、邻里访问等方式，对申请家庭的住房情况进行审核， 就申请家庭的住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请家庭材料转同级民政部门。
（三） 民政部门自收到申请材料之日起 15 日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈 区廉租住房管理部门。 经审核，家庭收入、住房状况符合规定条件的，由区廉租住房管理机构 在各街道办事处或者镇人民政府 予以公示， 公示期限为 15 日。 公示无异议或异议不成立 的，申请材料报市廉租住房管理办公室备案 。
经审核公示不符合规定条件的，区廉租住房管理部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，由区廉租住房管理部门会同有关单位在 10 日内完成复查，并对不符合申请条件的家庭书面告知原因；经复查符合申请条件的，按前款规定办理。
（四）市廉租住房管理办公室自收到申请材料之日起 10 日内完成备案工作，并将其基本情况进行公告，公告期限为 15 日。
第十六条 符合条件的申请家庭只能选择一种廉租住房保障方式。
实物配租优先配租给廉租住房保障对象中的孤、老、病、残等特殊困难家庭，最低生活保障家庭及其他急需救助的家庭。申请实物配租的家庭较多时，按照公开摇号等方法确定配租家庭，并实行轮候制度。
第十七条 城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准以及廉租住房保障面积标准、租金补贴标准由市廉租住房管理办公室会同市民政、财政、统计等有关部门，根据全市居民平均住房状况、财政承受能力、家庭人口结构等因素研究确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次。
第十八条 租赁廉租住房的家庭须与廉租住房管理部门签订《鹤壁市城市廉租住房租赁合同》，按期缴纳租金。租金标准由市廉租住房管理办公室会同市物价部门研究确定，实行政府定价。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的 情形 ；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定。
第四章 监督管理
第十九条 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报 区廉租住房管理部门 。
区廉租住房管理部门 应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十一条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料、骗取廉租住房保障的，由廉租住房管理机构责令其退还已领取的租金补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十二条 国家机关工作人员在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十三条 各县人民政府可参照本办法制定符合本县实际的廉租住房保障办法。
第二十四条 本办法由市廉租住房管理办公室负责解释。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。以前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
商法强制性规范的类型、性质与边界
蒋建湘 中南大学 教授
内容提要: 根据强制性的来源与性质，商法强制性规范可以分为自治型、国家确认型和国家介入型三类。国家确认型强制性规范属于私法规范，而国家介入型强制性规范既可以是私法规范，也可以是公法规范。分析商法强制性规范的性质有助于正确评价商法的“私法公法化”问题。为实现商法的效率优先价值，国家确认型强制性规范的边界由商事主体意思自治决定，而国家介入型强制性规范的边界以维护公共利益所必需为限，商事立法和司法应注意商法强制性规范的边界。
在商法从最早的商事习惯到习惯法再到近现代国家立法的演变过程中，商法强制性规范也不断发展，在现代商法中，强制性规范已经成为一种普遍的现象。研究这类规范的产生演变、类型、性质与边界，使之更好地调整商事活动，是商事立法、司法与理论研究的重要课题。
一、商法强制性规范的产生及其类型
在今天的商事立法中，大量存在着商事主体必须遵守的强制性规范。理论界一般从商主体法和商行为法两个角度来考察这种规范：[1]一是商主体法中的强制性规范。主要表现在市场准入规则、商事组织的内部关系规则、外部规则、退出规则。市场主体的准入规则又包括一般规则与特殊规则，前者是法律强制规定商事主体的类型以及各个类型的基本条件、成立程序，特殊规则就是法律对于从事特定交易的主体还有一些特别限制，在我国主要表现为特殊经营许可证制度；商事组织的内部关系规则主要规定商事组织成员之间的关系、组织与组织成员之间的关系、组织与组织的经营管理人之间的关系；外部规则主要规定商主体同债权人的关系，包括有限责任适用规则、无限责任的承担以及发行债券时的一些特殊规则；退出规则主要是规定商主体的消灭事由、程序，如解散、破产与清算规则。二是商行为法中的强制性规范。这些规范主要包括两大类：一是体现了国家对经济活动的一般性管理的强制规范，比如消费者保护、环境保护、产业管理，所有商行为都必须遵守。一是国家制定的对证券、票据、保险、信托、银行业务、海商等特殊商行为进行管理的强制性规范，诸如票据法中的票据种类、票据行为的有效、票据抗辩限制制度、票据行为的要式主义；保险法中的责任准备金、再保险、保险业的监督管理等规定；海商法中的船舶登记、海事赔偿责任限制、船舶抵押权等规定；证券法中的信息披露制度、强制性收购制度，等等。
上述考察方式也是商法强制性规范的一种分类方法，其对于了解商法中的强制性规范现象很有意义。但这种分类对于分析商法强制性规范的产生、演变、性质以及指导相关立法和司法的价值有限，为了进一步分析商法强制性规范的上述问题，本文认为，可以根据强制性的来源与性质对商法强制性规范进行分类，通过这种分类，也可以了解其产生和演变历程。
（一）自治型强制性规范
大多数学者认为，近代商法起源于中世纪地中海沿岸的商业城市和海上贸易，由贸易习惯、惯例逐渐演变成为习惯法，近代商法最初不过是近代国家对习惯法的确认。也就是说，商法最早以习惯法的形式出现。如果从广义上将这种（被纳入国家立法之前的）习惯法理解为商法，那么，商法强制性规范的产生时间就很久远了，显然，为了调整商事活动，习惯法中必定包含有关于商事活动主体义务的强制性内容，即强制性规范。也正因如此，我国有学者认为商法强制性规范并非近现代国家干预的产物，“最初的商人法，并不是国家法，但是已经出现了大量的强制性规范，对于商人行会内部的商人甚至对于商人与非商人之间的纠纷处理而言，它们都具有强制力”。[2]
在习惯法被国家确认之前，其规范的强制性不可能来自国家，只能是一种自治性的强制，并通过这种自治强制使得商事活动得以顺利进行，“中世纪商人们最伟大之处就在于：他们根据自己的意愿创造了自己的法律……这就要求在商事实践活动中要由商人们自己来安排发生在他们内部团体间因为商品交易关系所产生的权利义务关系，并通过商人法院的‘参与仲裁制’及时、自主地处理商事纠纷和争议”。[3]由于习惯法规范的强制性来自于自治，因而可以将这种强制性规范称为自治型强制性规范。
（二）国家确认型强制性规范
习惯法在经历了数个世纪的发展以后，逐渐发展成为被封建政权承认的法律，获得了在法院或者法庭适用的资格，从而使商法的发展进入了一个新的阶段。进入16世纪后，欧洲的商品经济显示出了蓬勃的生机，与此同时，欧洲一些国家的封建割据势力日渐衰落而统一的民族国家逐步形成，这就形成了民族国家制定统一法律和商人习惯法向成文法转变的条件，近代商法得以产生，商法实现了从习惯法向国家立法的转变。[4]显然，在近代国家商事立法中同样存在强制性规范，即商法强制性规范。
近代商事立法——不管是封建政权对习惯法的承认还是资本主义国家的成文立法——只是国家对习惯法的确认。这是因为，对于当时的封建政权，其除了承认习惯法，自身并没有力量介入商事活动，“事实上，由于封建主和教会势力的强大以及对商业的歧视和抵制，封建法和教会法不可能为商人提供法律规则和救济措施，这样，日益壮大起来的商人阶层通过自治运动而创立的法则无法纳入国家法的体系，只能以民间法的样态存在。”[5]而对于当时的资本主义国家，商事活动在资本主义形成后的很长一段时间（19世纪以前的自由资本主义阶段）都一直被认作为纯粹私人之间的事情，国家不予干涉，“政府除了保护财产，没有其他目的”。[6]因此，近代商事立法并不改变原来习惯法中强制性规范的内容，国家并未给商事主体施加新的强制，仅仅是以国家强制替代原来的自治强制，也就是说，除了保证实施的主体不同，这种强制性规范仍然是商事主体按照传统习惯法自行约定的强制性规范。正是在此意义上，这种强制性规范可以称为国家确认型强制性规范。
（三）国家介入型强制性规范
19世纪以来，随着生产社会化和垄断资本主义的到来，商事领域发生了巨大的变化。从竞争秩序来看，组织化程度越来越高的商事主体（如公司）大规模出现，垄断组织得以盛行，商事主体相互之间的竞争地位变得事实上不平等，同时，激烈的竞争使得不正当竞争成为普遍现象，竞争秩序和消费者的利益受到严重的影响。从商事活动本身来看，商事活动已从传统的简单买卖关系发展出了证券、保险、票据交易等商事活动方式，交易日益复杂和多样化，交易范围愈益扩大，并关涉到交易的安全和公众的利益。此外，商事主体本身也越来越复杂，公司制的普遍推行打破了传统的所有权同经营权合一的模式，委托人（股东）同其代理人（公司管理层）之间的矛盾与纠纷出现，有限责任也使得公司相对交易人的安全受到可能的威胁。所有这些现象导致了一系列社会问题的产生，也给商事活动的正常进行造成了严重的影响，客观上要求国家介入商事活动。同时，20世纪凯恩斯主义的兴起也动摇了传统的经济学理论，为国家介入商事活动作了铺垫。于是，商事立法中出现了大量体现国家介入内容的规范，《公司法》、《证券法》、《保险法》、《票据法》、《海商法》、《破产法》等立法中都出现了大量的强制性规范，要求商事主体必须遵照执行。
这种强制性规范设立的目的除了维护个体的利益，更多的是维护公众的利益，它不同于确认型规范，它不是对商事主体自行约定的强制性规范的确认，而是一种国家创制，正是在此意义上，这种规范可以称为国家介入型强制性规范。在当代，这种强制性规范已成为商法中的普遍现象，并同确认型规范相并存。国家介入型强制性规范的产生是历史的必然，正如马克斯·韦伯指出的，“习惯、惯例至今仍影响着契约义务的私人利益和通过对财产的互相保护而实现的共同利益。但是，这些影响随着传统的崩溃而减弱”，“现代商业交往的节奏需要法律制度，即具有强大拘束力保障的制度，具有可确定和可预见作用”。[7]
二、商法强制性规范的性质
商法强制性规范的性质是指其公法或私法属性，这是当前理论界较有争议的一个问题。同时，分析商法强制性规范的性质有助于正确评价商法的“私法公法化”问题。当然，由于商法同民法之间的亲缘关系，在分析商法强制性规范的性质时首先界定其同民法强制性规范的关系也是必要的。
（一）商法强制性规范同民法强制性规范的关系
民法中的强制性规范大量存在，有学者将民法中的强制性规范（即所谓“内设型强制性规范”）分为两类：一是为自治的私法行为设定最低法律要求的强制性规范，如自治行为的主体资格（权利能力和行为能力）、自治行为在法律上如何形成（法律行为的成立要件和生效要件）、自治行为的对象如何在法律上识别（如物权法定和公示公信原则）等等；二是铺设通往其他法律“管道”的强制性规范，如通往民事程序法“管道”的强制性规范（《合同法》变更权、撤销权、债权人的代位权和撤销权），通往民事特别法管道的强制性规范（《物权法》关于“不动产登记”的规定与《不动产登记法》的适用）和通往公法管道的强制性规范，等等。[8]那么，商法强制性规范同民法强制性规范的关系该如何界定呢？
显然，界定这两种规范之间的关系同定位商法与民法之间的关系密不可分，后者是前者的前提。但是，关于民法同商法关系的争议一直存在。有学者认为我国只存在独立的民法部门，而并不存在一个商法部门，各个商事法律不过是民法的特别法，“我国民法作为调整社会市场经济活动的基本法，是千千万万种交易关系的抽象化的法律表现。……调整市场经济关系的商事法规不过是民法原则在具体领域中的体现，是民法规范在某些经济活动中的具体化。民法和商事法规之间是基本法与补充基本法的单行法规之间的关系……确切地说，所谓商事法规也是民事法规”。[9]有学者则力证商法不是民法的特别法，“没有一个现代国家会认为商法是特别法的观点是正确的”，[10]并认为商法“从一开始就与民法毫无关系”。[11]显然，这两种观点都有问题，现在民商法理论界的主流观点是：商事主体之间的商事活动依然属于平等主体之间的财产关系内容，商法的内容和原则要受到民法基本原则的指导和约束，但这也不能成为认为商法为民法特别法和否定商法独立性的理由，商法调整市场经济活动中一个独立的领域，民法虽然也可以对其进行调整，但其重点并不在于此，“民法虽然是主要调整财产（经济）关系，但民法就其产生和演变来说，对人（其中特别是公民）自身的价值、人的法律地位、人的权利的关注远胜于对财产的关注。这也是民法区别于商法的表现之一。因此，对民法来说，只有人本身才是目的，而财产仅仅是实现人的目的的手段。如果本末倒置，把规范财产关系作为民法的主要着眼点和核心内容，而不注重对人类理性的提升和确认，那么因此而制定出的民法典只能是对民法本质的歪曲和异化。”[12]
基于此，对商法强制性规范同民法强制性规范的关系易于界定。尽管民法可以统摄商法，从而民法强制性规范可以涵盖商法强制性规范，但由于商法的独立性，商法强制性规范调整的对象不同于民法强制性规范，后者不专门涉及商事活动领域，本文讨论的商法强制性规范也仅指专门调整商事活动的强制性规范。
（二）不同类型的商法强制性规范具有不同的性质
国内不少学者将商法强制性规范笼统地称为“公法化的私法规范”。这种称谓并无不妥，但就认识其性质来说则会导致疑问，即，“公法化的私法规范”到底是公法规范，私法规范，还是介于公、私法之间的“第三类规范”？公法和私法的划分始于罗马法学家乌尔披亚努斯，他的划分标准是：规定国家公务的为公法，如有关政府的组织、公共财产的管理、宗教的祭仪和官吏选人等法规；规定个人利益的为私法，如调整家庭、婚姻、物权、债权、债务和继承关系等的法规。公法规范是强制性的，当事人必须无条件地遵守，“公法的规范不得由个人之间的协议而变更”；而私法规范则是任意性的，可以由当事人的意志而更改，它的原则是“对当事人来说‘协议就是法律’。”[13]尽管现在大陆法系国家的公、私法划分标准同罗马法的有所差异，[14]但本质上没有发生改变，现在公法类法律仍然是指涉及公共利益的法律，私法类法律主要涉及私人利益。[15]一种法律规范可以以纯粹公法规范、纯粹私法规范或者既有公法内容又有私法内容的规范的形式存在，但在第三种情况下，理论上仍然可以对其进行拆分，进一步区分出公法规范和私法规范，正如日本学者美浓部达吉指出的：“公法和私法在相互接触的区域间极为近似，欲截然区分为二，殊非易事，但是，这和在自然科学的领域中，动物和植物于其相近的境界内，彼此的区别也不常明了一样，不能成为否定二者区别的理由。”[16]因此，严格意义上规范只以两种形式存在，公法规范或者私法规范，同样，商法强制性规范要么属于公法规范，要么属于私法规范。
首先，国家确认型强制性规范属于私法规范。前文已分析，国家确认型强制性规范是在商法从传统习惯法到近代国家商事立法过程中产生的，这种强制性规范仍然是商事主体按照传统习惯法自行约定的强制性规范，国家不过是对其予以承认或立法确认。因此，国家的作用仅仅是保证传统商事习惯法中的强制性规范能以国家强制力保障实施。换句话说，国家并没有介入商事活动，国家强制也未改变这种强制性规范自治强制的性质。基于此，我们可以认定这种国家确认型强制性商法规范仍然属于私法规范。这种私法属性的强制性规范虽然产生于近代商法，但一直被延续下来，在现代商法中也随处可见，如有关违约责任、合同解除等内容的一些（当然并非所有）规范。当然，从其产生根源来看，这种规范还可以追溯到最古老的商事习惯和习惯法，它们产生于商事主体之间的约定和习惯，是意思自治的产物。