自然人出租房屋需要办理工商登记么/李红军

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 10:07:25   浏览:9374   来源:法律资料网
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自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告:夏某,代理律师刘陈、李红军,四川东荣律师事务所。被告:攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米,被被告攀枝花市东区工商行政管理局(以下简称工商局)发现后,该局于2005年4月20日,作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书(以下简称《处罚决定书》),认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记,利用私有房屋从事租赁活动,因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定,对原告处以60000元罚款。

原告不复,提起复议,复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为,原告提起诉讼,一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为,原告不复提请上诉,二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由,撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是:自然人出租房屋是否需要办理工商登记?

法律分析:

就现有法律规定来看,自然人出租房屋无需要办理工商核准登记,现简单分析如下:

首先、原告有权出租自己的私有房屋;

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定,城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租,签订、变更、终止租赁合同时候,应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案, 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中,原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房,因此,原告有权依照上述法律的规定出租,无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提,并非一切无照的经营行为都构成无照经营,经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为,依照《行政许可法》的规定,行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据,因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定,并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看,只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人,需要经工商行政管理机关依法核准登记,颁发营业执照后,方可开展出租活动,但这些规定已经在2004年被国家工商局废止,此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此,就现有法律规定来看,没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此,本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定,依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定,不够成无照经营,被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限,属越权行为;

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定,国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作,省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作,房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定,工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动,查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定,房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定,工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管,无权实施行政处罚。

综上分析,本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据,属越权行政行为,违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定,应予以撤销。

附:本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com
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侵占罪在我国刑法中是告诉才处理的犯罪,属于刑事自诉案件中的第一种类型。在司法实践中,侵占罪案件的比例很低,这并非是因为侵占罪的发案率很低,而是因为侵占罪案件自诉人启动追诉非常困难,自诉人很难获取指控被告人罪名成立的相关证据,而且还面临被告人携带款物逃匿的风险。因此,侵占罪案件的刑事司法在实践中陷入诸多困境。各地法院在审理侵占罪案件过程中,一方面在立案审查阶段证据标准过于严格,多数案件无法得以立案,被害人权益损失无法经由诉讼获得救济;另一方面,法院在司法为民的宗旨下,也试图以各种方式帮助侵占罪案件被害人追回损失,这些措施有的合理有效,有的可能有违法之嫌。如何应对侵占罪案件的这一司法困境,充分维护被害人合法权益,在司法实践中一直是困扰刑事法官的问题。基于此,本文简要探讨以下三个方面的应对措施。


一、合理利用法官的庭前审查与证据调查职权

庭前审查与证据调查是法官在侵占罪案件中司法权行使的具体形式。法官通过庭前审查,得以排除不符合法律要求的案件,把有限的司法资源配置于符合制度目标的案件中来,并通过证据调查查明事实真相,适用法律实现个案公正。因此,法官庭前审查与证据调查权于侵占罪案件能否经由司法途径解决意义重大。

与公诉案件的庭前形式审查不同,侵占罪作为自诉案件,其庭前审查是一定程度的实质性审查。法律及司法解释要求自诉人应当提交能证明被告人犯罪事实的证据,同时,在立案之后,对于缺乏罪证的自诉案件,如果自诉人提不出补充证据,法庭也应当说服自诉人撤回自诉,或者裁定驳回。也就是说法官应当审查自诉的启动是否有一定的证据基础,以防自诉人滥用诉权,随意启动追诉活动。但是在司法实践中,法官往往过于严格地履行实质性审查职责,有的甚至以定罪的证据标准对侵占罪案件的立案进行审查,从结果上间接剥夺了诸多侵占罪案件被害人应有的获得司法救济的权利。故而应合理把握侵占罪案件庭前审查之度,做到合理配置有限的司法资源,同时也能够充分维护被害人获得司法救济的诉讼权益。

法官的证据调查权在职权主义刑事诉讼制度下是案件事实查明的关键。在典型的职权主义审判方式下,法官有责任运用职权进行庭外调查以查明案件的实体真实,这种庭外调查不仅可以在法庭审理过程中休庭进行,而且可以在庭审准备阶段实施。例如,《法国刑事诉讼法》第310条规定“审判长享有自由裁量权,可以凭自己的荣誉和良心,采取自己认为有助于查明真相的任何措施。”《德国刑事诉讼法》第244条第2项规定“为了调查事实真相,法院应当依职权将证据调查延伸到所有的对于裁判具有意义的事实、证据上。”而且,在自诉程序中,德国仍然适用职权调查原则,法院在自诉程序中仍需自行讯问、调查,亦即其必须自行负责以获取作为裁判基础之事实材料。

我国刑事诉讼法确认了法官的庭外调查核实证据的权力,但是为保障法官的中立地位,强化控辩双方的庭审对抗,更加注重对法官被动性的维护。这种庭外调查权只能是在庭后调查而非庭前调查,是对证据存疑调查而非任意调查。然而,法官的这一被动性的角色期待主要是为公诉案件而设定的。在侵占罪案件中,被害人既缺乏调查取证的手段,又不可能获得公诉机关的起诉支持,法官作为这一领域仅有的公权力代表,如果仍旧固守公诉案件中的角色期待,其结果往往是置被害人司法救济于不顾。因此,在面对证据不充分的侵占罪案件时,刑事法官虽被动但应发挥主观能动,在证据存疑或者自诉人申请法院调取证据的前提下,合理利用其审判职权,调查收集必要之证据,以实现被害人合法权益的司法救济。


二、注重运用调解,促进刑事和解

在侵占罪案件中,以调解、和解方式结案不仅是化解当事人双方纠纷的法定机制,而且也是化解侵占罪案件司法困境的有效途径。在司法实践中,法官在侵占罪案件中的调解并不仅限于诉讼中的调解,也体现于诉前干预措施。

诉前干预是指在侵占罪案件立案审查阶段即指派法官围绕当事人双方间的纷争开展调解工作,司法权在诉前提前介入并干预,以非诉讼化的手段解决纷争。在司法实践中,针对侵占罪案件所采取的诉前干预有一定的实际效果。部分侵占人震慑于法院权威以及追诉活动启动后可能的不利后果,经由调解在诉前即及时给付了所侵占的款物,充分维护了受害人的合法权益,同时也避免了诉讼启动后审判资源的浪费。司法权对侵占罪案件的诉前干预类似于民事案件的诉前调解工作,其处置的对象也是受害人可以处置的侵占罪案件。

除此之外,如果侵占罪案件追诉活动得以顺利启动的话,法官也注重在审理过程中以调解或者当事人双方和解的方式结案。尤其是在指控的犯罪证据比较薄弱的情况下,从裁判的社会效果着眼,法官不宜直接以证据不充分而驳回起诉,或者径行裁判证据不足,指控的犯罪不能成立。在此情形下,法官依职权适度发挥主观能动,借助一定的司法智慧,依法促使当事人双方自愿达成调解、和解协议或者得到被告人的认罪,于侵占罪案件司法困境的缓解有很大的现实意义。


三、建立侵占罪案件的司法协作机制

司法实践中,为解决侵占罪案件审理中的证据问题以及被告人归案问题,法院会与公安、检察机关建立侵占罪案件处理的司法协作机制。鉴于侵占罪案件与属于公诉的财产犯罪案件具有一定的相似性,比如盗窃罪、诈骗罪等案件,被害人在案件突发之后也并不明确自诉与公诉的区分,多是选择向公安机关报案,该协作机制要求公安机关在接受报案后先予立案侦查并根据案件具体情况及时控制嫌疑人,如公安机关可以比较明确地判断案件属于侵占罪的,应通知被害人向法院起诉并及时将案件及相关证据移交法院,同时法院在决定立案后即出具逮捕决定书,由公安机关执行逮捕,避免被告人逃避审判下落不明的情况发生。对于公安机关无法准确判断是否属于侵占罪的案件,可先以公诉案件侦查并移送检察机关审查起诉,法院在审理阶段确认应当为侵占罪的,可告知被害人及时提起自诉并借助于侦查机关所收集的证据以及对被告人的控制展开审判工作。

在司法权与侦查权建立起来的协作机制中,司法权尽管表现出极大的积极性,直接从公安机关接受案件并出具逮捕决定书,或者在公诉机关起诉后发现案件属于侵占罪而改变定性,但是从司法权的运行规律来看,司法权在协作机制中并没有明显违背诉讼规律之处。法院接受案件的前提是被害人已经提起自诉,而根据刑事诉讼法的规定,自诉案件中法院有权在认为被告人有脱逃风险的情况下对其采取强制措施。这种协作式的司法模式不仅有效解决了被告人及时到案的问题,而且也借助于公安机关的侦查权及时收集指控犯罪的证据。综合来看,协作机制的建立于侵占罪案件司法困境的缓解乃至破解极有意义。

然而,协作机制毕竟缺乏必要的权力制约途径,对于个别影响恶劣或者具有特殊原因的侵占罪案件,法院可能直接以协作之谊要求公安机关以公诉案件侦查并逮捕犯罪嫌疑人,待检察机关起诉到法院之后再行变更定性。此举看似符合协作机制,但从本质上来讲却置法院于主动追诉之地位,违背了起码的诉审分离原则,从司法的长远利益来看并不可取。因此,在实践中当谨慎开展此司法协作机制,并确保司法权在其中的权力运行始终符合司法规律的要求。


(作者单位:西南政法大学)

中国农业发展银行关于调整粮棉油收购贷款利率的通知

中国农业发展银行


中国农业发展银行关于调整粮棉油收购贷款利率的通知
中国农业发展银行




中国农业发展银行各省、自治区、直辖市分行,各计划单列市分行,总行营业部:
根据中国人民银行《关于调整粮棉油收购贷款利率的批复》(银复[1998]117号)精神,现将粮棉油收购贷款利率调整如下:
一、1998年6月21日(含21日)起发放的粮棉油收购、调销贷款不再执行优惠利率,统一按中国人民银行规定的同期同档次正常贷款利率执行,即:6个月以内(含6个月) 年利率7.02%;6个月至1年(含1年)年利率7.92%;1998年6月21日前发放的粮棉油收购贷款、调销贷款按原合同利率执行
到期。
二、粮棉油专项储备贷款(含国家储备及地方储备)从1998年6月21日起按正常贷款利率执行,即:六个月以内(含六个月)年利率7.02%,六个月至一年(含一年)年利率7. 92%,一至三年(含三年)年利率9.00%,三至五年(含五年)年利率9.72%,五年以上年利率10.35%,今后遇利率调整而调
整,实行分段计息。
三、粮棉油收购、调销、储备贷款到期后,对逾期的处理按“库贷挂钩”的原则执行,即:贷款到期后,确不能归还的,经开户银行根据“库贷挂钩”的原则审查同意后,办理展期,不加收利息;银行不同意展期的,进入逾期贷款账户,按逾期贷款利率执行。
四、粮棉油贷款利率不能浮动。


1998年4月27日 银复[1998]117号



中国农业发展银行:
你行《关于调整粮棉油收购贷款利率的请示》(农发行字[1998]62号文)收悉,现批复如下:
根据朱总理“关于取消粮棉油收购贷款优惠利率”的指示精神,粮棉油贷款不再执行优惠利率,具体办法是:
一、1998年6月21日(含21日)之后发放的粮棉油收购、调销贷款不再执行优惠利率,统一按中国人民银行规定的同期同档次正常贷款利率执行;1998年6月21日之前发放的粮棉油收购、调销贷款按原合同利率执行到期。
二、由你行发放的国家及地方粮棉油专项储备贷款,一律从1998年6月21日起按正常贷款利率执行,不再执行原合同利率。今后遇利率调整而调整,实行分段计息。
三、粮棉油收购、调销、储备贷款到期后按“库贷挂钩”的原则执行,即:贷款到期后,确不能归还的,经开户银行根据“库贷挂钩”的原则审查同意后,办理展期,不加收利息;银行不同意展期的,进入逾期贷款账户,按逾期贷款利率执行。
四、粮棉油贷款利率不能浮动。
附件:关于调整粮棉油收购贷款利率的请示(农发行字[1998]62号)(略)



1998年5月6日